Veröffentlichung der Ernst-May-Gesellschaft

April 2016

„maybrief 043“

Artikel erschienen im „maybrief 043“ April 2016 der ernst-may-gesellschaft e.V.

Der Reidberg: nur eine Etappe in der Stadtentwicklung!

Aus historischer Sicht auf die Entwicklung der Stadt Frankfurt am Main war die Planung und Bebauung des Riedbergs kein ungewöhnliches Ereignis. Auf die regelmäßigen Wachstumsschübe der Stadt antworteten die Verantwortlichen der Stadt stets mit einem seit Jahrhunderten zur Verfügung stehenden Instrument, dem der Stadterweiterung. So entstanden im Kampf gegen den Wohnungsmangel des ausgehenden 19. Jahrhunderts Stadtteile wie das Westend, Nordend oder Ostend auf der „grünen Wiese“ vor der Stadt. Zur Bekämpfung der Wohnungsnot wurden in den zwanziger Jahren des vorherigen Jahrhunderts unter der Verantwortung von Ernst May großflächig Siedlungen wie die Römerstadt oder Westhausen am Rand der Stadt gebaut. Legendär ist der, für Frankfurt von Ernst May zum Ende seiner Amtszeit entworfene Flächenentwicklungsplan. Dieser projektierte eine umfangreiche Stadterweiterung, und wurde nach dem 2. Weltkrieg Grundlage zur Beherrschung der Wohnungsnot. Über 50 Siedlungen wurden auf unbebauten Flächen in kurzer Zeit errichtet. In den sechziger Jahren kam die Nord-West-Stadt hinzu. Anfang der 70er schließlich der Ben-Gurion-Ring, in seiner Gesamtkonzeption kein Beispiel ausgewogener Stadtentwicklung.

Anfang der neunziger Jahre erlebte Frankfurt einen erneuten Wachstumsschub: In Folge der Wiedervereinigung Deutschlands und des Kriegs im früheren Jugoslawien kamen innerhalb von 4 Jahren über 30.000 Neubürger in die Stadt. Dabei herrschte mangels ausreichenden Wohnungsbaus bereits 1989 ein erheblicher Wohnungsmangel. Auf diese Situation reagierte die Bundesregierung mit der Vorlage eines „Wohnungsbauerleichterungsgesetz“ (warum reagiert die Bundesregierung heute nicht analog?), in dem auch das Instrument der „Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme“ in das Dauerrecht übernommen wurde. Dieses Instrument ermöglicht – soweit die Kommune es entsprechend einsetzt – die Grundstücke, ggf. durch Enteignung, zum Anfangswert des Agrarlands anzukaufen und zum Wohnbaulandpreis an Bauherren nach der gesicherten Erschließung wieder zu veräußern. Aus der Wertdifferenz kann die soziale sowie technische Infrastruktur für den geplanten Stadtteil durch die Stadt finanziert werden – eine kolossale Entlastung des städtischen Haushalts. Heute sind sich die Experten einig, dass nur über diesen Weg, jenseits kommunaler Subventionen, „kostengünstiger Wohnungsbau“ errichtet werden kann.

Vor dem Hintergrund der Wachstumszahlen und dieses neuen Rechtsinstruments untersuchte das Planungsdezernat Anfang der neunziger Jahre nach einer ersten Überprüfung des Stadtgebiets durch gezielte Machbarkeitsstudien drei große Ackerflächen im Frankfurter Norden auf ihre Eignung als neue Stadtteile: den Riedberg, den Martinszehnten sowie den Pfingstberg. Im Ergebnis entsprachen alle drei Gebiete den grundsätzlichen Anforderungen an eine qualifizierte Stadtentwicklung. Entschieden wurde, den städtischen Körperschaften den Riedberg als neuen Wohn- und Universitätsstadtteil sowie den Martinszehnten als neues Gewerbegebiet vorzuschlagen. Der Pfingstberg wurde für eine spätere Entscheidung vorerst zurückgestellt. Im Jahr 1993 wurden in der Folge die Einleitungsbeschlüsse für die beiden Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen Riedberg und Martinszehnten gefasst.

Die Arbeit konnte beginnen. Es galt, noch gab es keinerlei Erfahrung,

  • die Satzungsvorlagen für die Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen auszuarbeiten,
  • die Änderung des geltenden Flächennutzungsplans des Umlandverbands Frankfurt zu betreiben,
  • die vorgeschlagene Verlagerung des Innenstadtzoos zu umgehen,
  • mit der Universität ihre zukünftige Erweiterung abzustimmen sowie ein
  • schlüssiges Bebauungskonzept für den folgenden Bebauungsplan zu entwickeln.

Die Überlegungen zur Verlagerung des räumlich beengten Zoos aus der Innenstadt waren noch nicht sehr weit gediehen und hatten utopischen Charakter. Anders die Entwicklung der Universität. Mit dem Land Hessen waren schon 1967 Teile des Riedbergs als Verlagerungsflächen ausgehandelt worden. Das erste Institut wurde Anfang der siebziger Jahre auf den Riedberg verlagert. Erst zu Beginn der neunziger Jahre folgten weitere Neubauten. 
Mit der sich nun bietenden Chance, einen großen, gemischt genutzten Universitätsstadtteil zu entwickeln konnte schließlich mit dem Land die Verlagerung der naturwissenschaftlichen Institute auf den Riedberg vereinbart werden. Hilfreich waren dabei die parallelen Verhandlungen mit dem Land zur Verlagerung der Uni ins Westend auf das IG-Farben Gelände.

Die größten Schwierigkeiten bereiteten dagegen die Verhandlungen mit dem Umlandverband Frankfurt (heute Regionalverband Frankfurt RheinMain) zur Umwidmung der Agrarflächen in ein neues Baugebiet mit ca. 260 ha Gesamtfläche. Grundsätzlich ging der Umlandverband davon aus, dass der zukünftige Wohnungsbau vorrangig im Umland der Großstadt stattzufinden habe. Die Großstadt sei zu „entlasten“, im Sinne einer Dekonzentration (grotesk beim Vergleich der kleinen Großstadt mit anderen Städten). Die realen Wohnungsnöte der Menschen in Frankfurt hatten allerdings mit dieser ideologischen Vorstellung und der daraus folgenden weiteren Zersiedlung der Region wenig zu tun. Nach sehr langen strittigen Verhandlungen wurde schließlich der folgende Kompromiss ausgehandelt:

In umfassenden Klimauntersuchungen sollte die Stadt Frankfurt nachweisen, dass eine Bebauung des Riedbergs keine klimatischen/lufthygienischen Nachteile für die Frankfurter Stadtteile und die Innenstadt brächte. Insbesondere ging es dabei um die Kaltluftströme von den Taunushängen und die höheren Winde aus der Wetterau. (Anm.: Auf Grund meines physikalischen Wissens war mir klar, dass Kaltluft immer nur bergab strömen kann und sich deshalb – wenn überhaupt – nur im Niddatal sammeln würde. Dort aber bildet die vorhandene Bebauung Eschersheims bereits heute einen Flaschenhals für die im Niddatal entstehende Kaltluft. Wir konnten unserer Sache also relativ sicher sein.) Es folgten aufwendige und langwierige Messungen der Kaltluftströme mit Rauchuntersuchungen und selbst Luftballons. Das Ergebnis war wie erwartet: Der größere Teil der Kaltluft kam schon über die nördliche gelegene Autobahn A5 nicht hinaus. Kaltluft vom Riedberg sammelte sich im immer schon kalten Niddatal und blieb dort liegen. Die Wetterauwinde konnten dagegen mit einer Höhenbegrenzung der Gebäude auf ca. 22 m (6 Geschosse) weiter unbehindert strömen.

Damit waren alle externen Spatzen gefangen! Der Weg stand offen. Für die Entwicklung des städtebaulichen Konzepts sowie die erforderlichen Umwelt- und Verkehrsuntersuchungen traf ich als zuständiger Dezernent die Entscheidung, die eigenen Fachleute zu beauftragen und in gemeinsamen Workshops kooperativ zusammenzuarbeiten anstatt Wettbewerbe auszuschreiben. Das große Ziel war, die Mitarbeiter zu motivieren. Viel zu oft hatten sie in der Vergangenheit erfahren, dass beauftragten Externen das erforderliche Grundlagenwissen fehlte und deshalb ständig nachgearbeitet werden musste. So entwickelten die städtischen Verkehrsplaner die unterschiedlichsten Lösungen für insbesondere die äußere Erschließung. Die Umweltplaner untersuchten sämtliche, für den Umweltbericht erforderlichen Fakten und werteten dies aus. Auch die Archäologen prüften die historische Situation, nach der z.B. eine alte Römerstraße in das Bebauungskonzept zu integrieren sei. Schließlich erarbeiteten 11 verschiedene Mitarbeiterteams unterschiedliche städtebauliche Entwürfe, die anschließend im großen Kreis ausgewertet und aus deren Erkenntnis das städtebauliche Konzept entwickelt wurde. Begleitend stand als externe Beratung und Prüfung das Planungsbüro Trojan und Trojan zur Seite, das schließlich den abgestimmten Entwurf verfeinerte. Diese Zusammenarbeit war für alle Beteiligten eine tolle Erfahrung.

Nach drei Jahren konnten 1996 die Ergebnisse zur Beschlussfassung vorgelegt werden: die Entwicklungssatzung sowie der Aufstellungsantrag für den Bebauungsplan samt sämtlicher Unterlagen. Vorgeschlagen wurde ein neuer Stadtteil mit gut 20.000 Einwohnern, ca. 3.000 Arbeitsplätzen und 8.000 Studenten auf rund 87 ha Nettobauland sowie 45 ha Universitätsareal, 6 ha für 16 Kitas, 4 Grundschulen und 2 weiterführende Schulen sowie weitere 94 ha an Grünflächen, Kleingärten und Ausgleichsflächen. Es sollte ein Stadtteil mit bewusst städtischem Charakter werden, also kein Vorort, damit sich Dank der Einwohnerdichte auch eine kommerzielle Infrastruktur sowie soziale Netzwerke mit Vereinen ausbilden könnte.

In der folgenden politischen Diskussion wurden aber andere Maßstäbe vorgegeben. Die Baudichte wurde um 25% reduziert, die Einwohnerzahl sank damit auf 15.000 Menschen. Hinter dieser Vorgabe stand ein stärker an einer Vorstadt orientiertes Leitbild mit einer größeren Zahl an Reihen- und Einfamilienhäusern. Auch die Mehrfamilienwohnhäuser im Zentrum verloren dadurch ein Geschoss. Die daraus entstandenen Nachteile einer geringeren Versorgung mit Einzelhandel, Restaurants und Kneipen erkennt nicht nur der Fachmann heute.

Nach der Beschlussfassung der Entwicklungssatzung 1996 klagten die betroffenen Eigentümer gegen sie. Erfolglos: Die Gerichte bestätigten die Entscheidung der Stadt zur Durchführung der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Im Jahr 2000 wurde schließlich der Bebauungsplan rechtskräftig; es konnte also losgehen. Sicher hätte viel Zeit gespart werden können, wenn die Entwicklungssatzung und der Bebauungsplan gleichzeitig erarbeitet worden wären. Aber es fehlte noch die Erfahrung mit einer Entwicklungsmaßnahme und ihre Rechtssicherheit. Heute wäre es sicher möglich, die gesamten Rechtgrundlagen in drei Jahren zu erstellen.

Über 200 Mio. Euro konnten aus der Bodenwertsteigerung für Investitionen in die Infrastruktur des neuen Stadtteils gesichert werden. Die Stadt hätte wahrscheinlich in dieser Zeit für die Wohnungsversorgung diese Summe nicht aufbringen wollen. Jetzt, im Jahr 2016, soll die Entwicklungsmaßnahme beendet werden – erfolgreich! Die Menschen am Riedberg haben sich zusammen gefunden, der neue Stadtteil floriert. Und Politiker jeglichen Couleurs finden heute den Riedberg gut und haben ihn schon immer unterstützt – ce la vie.

Aus heutiger Sicht hätte sicher manches besser gemacht werden können. Nur ein Punkt soll erwähnt werden. Zur Sicherung der architektonischen Qualität in der Anfangsphase der Bebauung sollten vorrangig öffentliche Wohnungsbaugesellschaften sich engagieren. Private scheuen (zurecht?) das wirtschaftliche Risiko des „Pioniers“ und bauen deshalb zaghaft und extrem kostengünstig. Öffentliche Gesellschaften haben dagegen einen längeren Atem und können in der Pionierphase die Maßstäbe und Werthaltigkeit durch Qualität sichern. Dies wäre einer ihrer ureigenen Aufgaben.

Die Stadt Frankfurt wächst seit Jahren wieder massiv, die Wohnungsnot ist unübersehbar, erkennbar an den rasant steigenden Mieten und Wohnungskaufpreisen. Eine Verweigerung neuer großzügiger Entwicklungen im Außenbereich wäre absolut ahistorisch – alternative Lösungen stehen nur eingegrenzt zur Verfügung. Bei den nächsten neuen Stadtteilen kann man sich der städtebaulichen Erfahrungen sowie den Erkenntnissen aus dem Verlauf einer Entwicklungssatzung bedienen.

Autor: Prof. Dr. Martin Wentz

April 2016

Ernst May Gesellschaft maybrief43 April 2016 6